Охлаждане в софийския жилищен пазар след двугодишен бум

Нов цикъл на пазара през първото тримесечие на 2026 г.

След две години на силен ценови ръст, ограничено предлагане и вълнение, породено от очакваното въвеждане на еврото, жилищният пазар в София влезе в по‑спокоен етап в началото на 2026 г. Потребителите и продавачите започнаха да преразглеждат поведението си, което се отразява в по‑умерена активност въпреки наличното търсене.

Какво се промени

Според Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES, промяната е започнала още в края на 2025 г., когато обемът сделки показа първи признаци на спад. В началото на 2026 г. това вече се комбинира със забавяне на темпа на растеж на цените и нарастване на предлагането.

Цени: растежът се забавя, но остава значителен

Данните на компанията показват, че средната цена на реално сключените сделки в София за първото тримесечие е 2 680 EUR/кв.м. Това е лек спад спрямо 2 790 EUR/кв.м. в края на 2025 г., но все още представлява годишен ръст от около 29% спрямо 2 080 EUR/кв.м. в началото на 2025 г.

Средната крайна цена на закупените апартаменти достига 217 500 EUR при 150 000 EUR в началото на 2025 г., което показва значително поскъпване през разглеждания период.

Обем сделки: първи спад след пиковата 2025 г.

По данни от Агенцията по вписванията в София през първото тримесечие са регистрирани 7 529 сделки — с 12.3% по‑малко на годишна база. Това е първият отчетен спад на сделките от 2022–2023 г. насам и до голяма степен отразява връщане от извънредно високите нива през предходната година към по‑устойчив ритъм.

Купувачите действат по‑внимателно, но търсенето не е изчезнало, а продавачите започват да адаптират очакванията си към новите пазарни условия.

Достъпност: усещане за влошаване

Рязкото поскъпване през втората половина на 2025 г. изпревари растежа на доходите и доведе до влошаване на достъпността. Коэффициентът на достъпност, изчислян от BULGARIAN PROPERTIES (брой средни заплати, необходими за 1 кв.м жилищна площ в София), е 1.4 през първото тримесечие на 2026 г. Тези нива бяха типични за 2017–2018 г., но въпреки настоящия спад обемът на сделките остава по‑висок от тогавашния.

Банково финансиране: ниски лихви и нарастващо кредитиране

Пазарът се подкрепя от благоприятни условия за ипотечно кредитиране. Средният лихвен процент по новоотпуснатите жилищни заеми в евро през първото тримесечие е 2.46% според БНБ. Условията по евро кредитите остават сходни с тези за левовите заеми, а обемът на новоотпуснатите жилищни кредити на домакинствата за първите три месеца на годината нараства с около 18% на годишна база.

Какво следва

Пазарът в момента коригира бързото си разрастване и се приближава към по‑устойчив ритъм. Ако доходите продължат да нарастват и лихвените проценти останат ниски, търсенето може да се запази на стабилни нива, докато предлагането осигурява повече избор за купувачите.

Подробни статистики за средните цени на имоти по градове и квартали можете да намерите в imot.bg.