Пазарът на офис площи в София: спад и предпазлив оптимизъм през Q1 2026

May 4, 2026 Информирваш ме

Първото тримесечие на 2026 г. донесе временно охлаждане на активността на софийския пазар на офис площи, повлияно от редица икономически и геополитически фактори. Някои компании отложиха решенията си за отдаване под наем, докато участниците на пазара изчакват по-голяма яснота по ключови политики и регулации.

Обем сделки и темп на растеж

Общият регистриран обем на наемните сделки за Q1 2026 възлиза на 43 200 кв.м, което означава спад от 4,9% спрямо предходното тримесечие и намаление от 15,9% спрямо същия период на 2025 г.

Къде се търсят офисите

Най-голяма активност беше наблюдавана в периферните райони на града — около 24 000 кв.м, основно в сгради покрай Околовръстния път и в/около Бизнес Парк София. Зоните по основните пътни артерии следват с приблизително 14 000 кв.м, а широкият център и централният бизнес район общо възлизат на около 5 400 кв.м.

Кой наема — секторно разпределение

Приблизително 65% от новонаетите площи са заети от компании в IT сектора. Останалите наематели се разпределят така: административни услуги 9%, здравеопазване 7%, търговия на едро 5% и други сектори 15%.

Коментар от пазара

„Несигурността в началото на годината се отрази върху поведението на наемателите и в крайна сметка върху обема сключени сделки. Очакваме следващите три месеца с предпазлив оптимизъм — някои от неизвестните в бизнес средата би трябвало да се изяснят, включително параметрите на държавния бюджет и регулациите около осигурителните вноски,“ коментира Йоанна Димитрова, мениджър „Офис площи”.

Ново предлагане и проекти в строеж

Нивото на ново предлагане остава ограничено. Единственият завършен проект в тримесечието е офис сградата Oxia на Bernard Investments — клас A с разгъната площ 3 800 кв.м, LEED Platinum сертификат и комбинация от обслужвани и стандартни офиси; сградата получи разрешение за ползване и започна експлоатация през март.

Към края на март в строеж са близо 219 000 кв.м. Около 46% от тези площи (приблизително 100 000 кв.м), разпределени в 16 проекта, се очаква да бъдат завършени до края на 2026 г., което остава ключов риск за потенциално свръхпредлагане.

Общ фонд и вакантни площи

Общият обем офис площи в София към края на март 2026 г. е 2 349 000 кв.м. Свободните офис площи възлизат на около 278 000 кв.м, или 11,8% от целия фонд.

По подпазари ситуацията е следната: най-нисък абсолютен обем свободни площи е в централната бизнес зона — 12 600 кв.м и ниво на незаетост 5,3%. Най-голям наличен обем е в зоните по основните пътни артерии — около 130 000 кв.м (вакантност 11,5%). Периферните райони отчитат най-висок относителен процент на празни площи — 16,0%.

Наемни нива

Ценовите равнища останаха относително стабилни през тримесечието, отразявайки по-слабото търсене и опасенията от бъдещо увеличено предлагане. Наемите за клас A офиси се движат основно в диапазона 14–18 евро/кв.м, докато в централната бизнес зона първокласните нива се запазват около 20 евро/кв.м за четвърти пореден тримесечен период.

Инвестиционни сделки

Q1 2026 донесе две значими инвестиции в офис сгради, обхващащи близо 50 000 кв.м. Bernard Investments придоби двете офис сгради на BSR One в квартал Слатина — сделка, която добавя почти 30 000 кв.м към портфолиото им; след придобивката те управляват общо 120 000 кв.м в 10 сгради в София.

Втората сделка е свързана с Varna Towers — сграда със смесено предназначение, където офисната част включва две кули с общо отдаваема площ от 18 500 кв.м. Тя беше придобита от двама местни инвеститори.